Çalışma alanları 05 06
Kira ve Taşınmaz Hukuku
Kira ilişkisinin kurulmasından tahliyeye, tapu kaydından kat mülkiyetine kadar taşınmazlardan doğan uyuşmazlıklarda dava takibi ve danışmanlık.
Kira ve taşınmaz uyuşmazlıkları, çoğu zaman bir evin ya da bir işyerinin geleceğini belirler.
Kira tarafında, kiracı ve kiraya veren tarafında kira sözleşmesinin hazırlanması, kira bedelinin belirlenmesi ve yeni döneme uyarlanması, kira alacağının takibi ve tahliye süreçleri yer alır. Konut ve çatılı işyeri kiraları Türk Borçlar Kanunu'nda ayrıca düzenlenmiştir; tahliye ancak kanunda sayılan sebeplerle ve kanunun öngördüğü usulle mümkündür.
Taşınmaz tarafında tapu kaydına dayanan uyuşmazlıklar, paylı ve elbirliği mülkiyette ortaklığın giderilmesi, kat mülkiyeti, taşınmaza haksız müdahale ve komşuluk ilişkileri takip edilir. Kira, kat mülkiyeti, ortaklığın giderilmesi ve komşu hakkından doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur.
İşler
- Kira sözleşmesinin hazırlanması ve incelenmesiKonut ve işyeri kira sözleşmeleri; teminat, kullanım, bakım ve özel şartlar.
- Kira bedelinin tespitiYeni dönem kira bedelinin belirlenmesi için kira tespit davası.
- Kira alacağı ve icra yoluyla tahliyeÖdenmeyen kira için icra takibi; kiralanan taşınmazın icra yoluyla tahliyesi.
- Kiraya verenin ihtiyacı ve yeniden inşaKonut ya da işyeri ihtiyacı, yeniden inşa ve esaslı onarım sebebiyle açılan tahliye davaları.
- Kiracıdan kaynaklanan tahliye sebepleriYazılı tahliye taahhüdü, kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle haklı ihtar ve kanunda sayılan diğer sebepler.
- Kiracının haklarıAyıplı kiralanan, kullanımın engellenmesi, teminatın iadesi ve kanuna aykırı tahliye girişimleri.
- Tapu iptal ve tescilYolsuz tescil, muvazaa ve vekâlet yetkisinin kötüye kullanılması iddialarına dayanan davalar.
- Ortaklığın giderilmesiPaylı ya da elbirliği mülkiyetindeki taşınmazın aynen bölünmesi ya da satılarak bedelinin paylaştırılması.
- Kat mülkiyetiKat malikleri kurulu kararları, ortak alan uyuşmazlıkları, yönetici ve aidat sorunları.
- Elatmanın önlenmesi ve ecrimisilTaşınmaza haksız müdahalenin önlenmesi, yapının kaldırılması ve haksız kullanım tazminatı.
- Komşuluk hukukuTaşkın kullanım, geçit ve su hakkı gibi komşuluk ilişkisinden doğan uyuşmazlıklar.
- Taşınmaz satışı ve satış vaadiSatış vaadi sözleşmeleri, tapuda devirden önce hukuki inceleme, satıştan doğan uyuşmazlıklar.
Bir kira ya da taşınmaz dosyası nasıl ilerler?
- Ön görüşme ve belge incelemesi
Kira sözleşmesi, tapu kaydı, ihtarnameler, ödeme belgeleri ve yazışmalar incelenir; talebin dayanağı ve izlenecek yol belirlenir.
- İhtar ve arabuluculuk
Gerekiyorsa noter aracılığıyla ihtarname gönderilir. Kira, kat mülkiyeti, ortaklığın giderilmesi ve komşu hakkından doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurulur.
- Dava ya da icra takibi
Anlaşma sağlanamazsa görevli mahkemede dava açılır. Kira ilişkisinden doğan davalar sulh hukuk mahkemesinde görülür; ödenmeyen kira için icra takibi de bir yoldur.
- Yargılama
Gerektiğinde taşınmazda keşif yapılır, emsal kira bedelleri ve taşınmazın değeri teknik raporla belirlenir, tanıklar dinlenir.
- Karar ve uygulama
Tahliye kararları icra dairesi, tescil kararları tapu müdürlüğü aracılığıyla uygulanır. Kararlara karşı kanun yollarına başvurulabilir.
Sorular
Kiracı hangi durumlarda tahliye edilebilir?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında tahliye ancak kanunda sayılan sebeplerle mümkündür: kiraya verenin ya da kanunda sayılan yakınlarının konut veya işyeri ihtiyacı, yeniden inşa ya da esaslı onarım, taşınmazı sonradan edinen yeni malikin ihtiyacı, kiracının yazılı tahliye taahhüdü, kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle haklı ihtar ve kiracının aynı ilçe ya da belde sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutunun bulunması. Kanunda öngörülen uzama süresinin sonunda kiraya veren, sebep göstermeksizin bildirimle de sözleşmeyi sona erdirebilir.
Kira bedeli nasıl artırılır?
Yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak artış, sözleşmede kararlaştırılmış olsa bile, önceki kira yılına ait, Türk Borçlar Kanunu'nda öngörülen TÜFE değişim oranını aşamaz. Taraflar anlaşamazsa yeni dönemin kira bedeli kira tespit davasıyla belirlenir. Uzun süreli kira ilişkilerinde hâkim, emsal kira bedellerini ve kiralananın durumunu dikkate alarak hakkaniyete uygun bir bedel belirler.
Kira uyuşmazlığında arabulucuya gitmek zorunlu mu?
Evet. Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır; arabulucuya gitmeden açılan dava usulden reddedilir. Kira alacağının ve tahliyenin icra takibi yoluyla istenmesi ise dava değildir; bu yol için arabuluculuk şartı aranmaz.
Ortaklığın giderilmesi davası nasıl sonuçlanır?
Mahkeme önce taşınmazın paydaşlar arasında aynen bölünüp bölünemeyeceğini inceler. Aynen bölme mümkün değilse ya da taşınmazın değerini önemli ölçüde düşürecekse, taşınmazın satılmasına ve bedelin paylar oranında dağıtılmasına karar verilir. Satış, açık artırma yoluyla yapılır. Paydaşlar dava dışında anlaşarak da paylaşım yapabilir.
Tapu kaydı gerçeği yansıtmıyorsa ne yapılabilir?
Yolsuz tescil durumunda hak sahibi tapu iptal ve tescil davası açabilir. Muvazaa, vekâlet yetkisinin kötüye kullanılması, ehliyetsizlik ya da yanılma gibi iddialar bu davaların dayanağı olabilir. Tapu siciline iyi niyetle güvenerek hak kazanan üçüncü kişiler korunduğu için, dava sürerken taşınmazın devrini önlemek amacıyla ihtiyati tedbir istenebilir.
Kat malikleri kurulu kararına itiraz edilebilir mi?
Evet. Toplantıda karara aleyhte oy veren ya da toplantıya katılmayan kat malikleri, kanunda öngörülen süreler içinde sulh hukuk mahkemesinden kararın iptalini isteyebilir. Kanuna, yönetim planına ya da toplantı ve karar usulüne aykırı kararlar bu yolla denetlenir.
Mevzuat
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 299-378Kira sözleşmesi; konut ve çatılı işyeri kiraları, tahliye sebepleri, kira bedelinin belirlenmesi
- 4721 sayılı Türk Medeni KanunuEşya hukuku: taşınmaz mülkiyeti, paylı ve elbirliği mülkiyet, ortaklığın giderilmesi, tapu sicili, komşuluk hukuku
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti KanunuKat malikleri, yönetim, ortak alanlar, kurul kararlarının iptali
- 2004 sayılı İcra ve İflas KanunuKira alacağının takibi, kiralanan taşınmazların icra yoluyla tahliyesi
- 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk KanunuKira, kat mülkiyeti, ortaklığın giderilmesi ve komşu hakkı uyuşmazlıklarında dava şartı arabuluculuk
- 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri KanunuSulh hukuk mahkemesinin görevi, keşif, ihtiyati tedbir
- 2644 sayılı Tapu KanunuTapu işlemleri ve sicil
- 1512 sayılı Noterlik KanunuTaşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin düzenlenmesi
Bu sayfadaki bilgiler, büronun faaliyet gösterdiği alan hakkında genel bilgi vermek amacıyla hazırlanmıştır; hukuki görüş ya da danışmanlık niteliği taşımaz. Somut durumunuz için avukatınıza danışın.